En Wallonie, le Gouvernement a décidé d’introduire le principe du « loyer chaud » dans le logement public à partir du 1er janvier 2027. Derrière cette expression technique se trouve une réforme visant à intégrer davantage la performance énergétique du logement dans le calcul du plafond du loyer social. L’objectif est simple : ne plus traiter de manière quasi identique un logement énergivore, coûteux à chauffer, et un logement rénové, mieux isolé, plus confortable et moins exposé aux variations des prix de l’énergie.
Le mécanisme annoncé repose sur une modulation du plafond du loyer selon la classe PEB (Performance énergétique du bâtiment) du bien. Celui-ci ira de 20 % du revenu pour un logement classé PEB G à 26 % pour un logement classé PEB A, avec des paliers intermédiaires : 21 % pour un PEB F, 22 % pour un PEB E, 23 % pour un PEB D, 24 % pour un PEB C et 25 % pour un PEB B. Pour les locataires déjà en place dans les logements les plus performants, l’adaptation sera lissée sur deux ans afin d’éviter un effet de rupture trop brutal.
Cette réforme répond à une faiblesse bien identifiée du système actuel. Jusqu’ici, le plafond de loyer tenait insuffisamment compte du coût réel d’occupation du logement. Or, dans les faits, le budget logement d’un ménage ne se limite pas au loyer, puisqu’il comprend aussi les charges, en particulier le chauffage. Deux ménages aux revenus comparables pouvaient donc se voir appliquer un cadre locatif proche, tout en supportant des dépenses énergétiques très différentes selon la qualité thermique du bien occupé.
L’enjeu est loin d’être marginal. Selon les estimations avancées par la Wallonie, un logement public atteignant la classe PEB A peut permettre un gain théorique moyen de 990 euros par an sur la facture énergétique, pour une augmentation moyenne de loyer comprise entre 29 et 68 euros par mois. Même dans l’hypothèse haute, cela représente 816 euros par an, soit un montant inférieur au gain énergétique théorique annoncé. La logique du « loyer chaud » est donc celle du coût global d’occupation : un loyer légèrement plus élevé peut être compensé par des charges réduites et par un confort de vie amélioré.
L’intérêt de cette réforme est également technique. Le certificat PEB ne constitue pas une simple formalité administrative. Il synthétise des éléments concrets : isolation de la toiture, des murs et des sols, qualité des vitrages, performance du système de chauffage, ventilation, production d’eau chaude sanitaire ou encore déperditions thermiques. Dans un parc social composé en grande partie de bâtiments anciens, ces différences pèsent fortement sur la facture finale des ménages.
Les chiffres du parc public wallon montrent l’ampleur du défi. La Société wallonne du logement évoque environ 101.780 logements cadastrés, gérés par 63 sociétés de logement de service public. Une part importante de ce patrimoine a été construite entre les années 1950 et 1990, à une époque où les standards énergétiques étaient bien moins exigeants qu’aujourd’hui. Le plan de rénovation wallon vise déjà 25.000 logements publics, pour un investissement de 1,2 milliard d’euros, soit près de 46.700 euros par logement en moyenne.
Dans ce contexte, il est logique que les logements rénovés soient mieux valorisés. Lorsqu’une société de logement investit dans l’isolation, les châssis, la toiture, la ventilation ou les installations techniques, elle améliore directement le confort du locataire et réduit sa vulnérabilité énergétique. Pourtant, le système actuel ne traduisait pas suffisamment cette amélioration dans l’équilibre économique des opérateurs publics.
La réforme s’inscrit aussi dans une trajectoire plus large. La Wallonie vise progressivement un bâti beaucoup plus performant à l’horizon 2050, avec l’objectif d’atteindre un parc largement décarboné et énergétiquement efficace. Le logement public ne peut rester à l’écart de cette évolution. Il doit au contraire jouer un rôle d’entraînement, à condition que les sociétés de logement disposent d’un cadre leur permettant d’investir durablement dans leur patrimoine.
Des garanties sont toutefois indispensables. La majoration liée à la performance énergétique ne pourra être appliquée que sur la base d’un certificat PEB valide. À défaut, le logement sera considéré comme appartenant à la classe la moins performante, ce qui empêche toute hausse injustifiée. Cette exigence est essentielle : si le PEB sert à moduler le loyer, il doit être en lien avec la réalité.
Le « loyer chaud » n’est donc pas une mesure symbolique, c’est un ajustement structurel du modèle wallon de logement public.
Arthur Watillon
Délégué Développement durable, Environnement, Bien-être animal, Energie, Mobilité et Logement
