Introduction :
Au cours des dernières décennies, les prix des logements résidentiels en Belgique ont connu une augmentation considérable. Dernièrement, malgré la pandémie de COVID-19 et ses impacts économiques, cette tendance est restée à la hausse, renforçant dès lors les inquiétudes sur la question de l’accessibilité à la propriété, notamment chez les jeunes.
La conjoncture telle que nous la connaissons à ce jour dresse différents obstacles sur le parcours d’un jeune ayant pour souhait de devenir propriétaire d’un bien immobilier.
Les efforts financiers à fournir pour devenir acquéreur sont sans cesse de plus en plus conséquents.
Ce phénomène contraint, par conséquent, « les jeunes sans patrimoine important à contracter des crédits dont les coûts de remboursement sont plus onéreux, à acheter un logement de moindre qualité ou moins bien situé, voire à se tourner vers le marché locatif » (2022, BNB).
Premier obstacle : l’augmentation croissante du prix de l’immobilier
D’après l’indicateur publié par la Banque Nationale Belge, les prix de l’immobilier résidentiel en Belgique ont connu une tendance nettement à la hausse depuis 1973.
Les données annuelles montrent qu’il n’y a eu que deux périodes de baisse : la première a eu lieu au cours de la première moitié des années 1980, et la seconde, plus courte, lors de la crise économique et financière de 2009. Cependant, les baisses de prix observées pendant ces deux périodes ont été bien inférieures aux hausses enregistrées depuis les années 70.
En effet, l’augmentation des prix immobiliers a été particulièrement marquée dans les années 1970, à la fin des années 1980, ainsi qu’entre 2005 et 2007, où les taux de croissance ont atteint et dépassé les 10%. Dans l’ensemble, les prix réels ont été multipliés par 3 (en tenant compte de l’inflation) durant ces cinquante dernières années.
Dernièrement, les prix en Belgique ont grimpé de 16,4 % entre 2019 et 2021 pour l’ensemble des logements.
Ce mouvement s’observe dans la quasi-totalité de la zone euro, où les prix ont bondi en moyenne de 15,5 % sur la même période. Il a par ailleurs été particulièrement marqué dans certains pays, tels le Luxembourg (30,8 %), les Pays-Bas (29,1 %) et l’Allemagne (21,9 %).
Deuxième obstacle : l’augmentation des taux d’intérêt
L’augmentation actuelle des taux d’intérêt a un impact significatif sur l’accessibilité des prêts hypothécaires et restreint encore davantage les possibilités déjà limitées des jeunes acquéreurs.
Tout d’abord, des taux d’intérêt plus élevés signifient des coûts d’emprunt plus importants. Cela se traduit par des paiements mensuels plus élevés sur les prêts hypothécaires, ce qui peut rendre difficile pour les jeunes acquéreurs le fait de satisfaire à leurs obligations financières mensuelles.
Ensuite, l’augmentation des taux d’intérêt peut également entraîner une diminution du pouvoir d’achat immobilier. Les jeunes acquéreurs, qui ont souvent des revenus plus modestes, peuvent voir leurs capacités d’achat réduites lorsque les taux d’intérêt augmentent. Les montants qu’ils peuvent emprunter diminuent, ce qui limite leurs options d’achat et peut les contraindre à chercher des biens immobiliers moins chers ou à repousser leurs projets d’achat, voire à se détourner vers le marché locatif.
Pour un jeune ménage qui emprunte 100 % de la valeur de son logement, la part du budget qu’il consacre au remboursement de son prêt atteint en 2021 51,5 % à Bruxelles, 46,5 % à Louvain et 46,6 % à Gand. Des villes comme Charleroi, Liège et Mons restent beaucoup plus accessibles avec des charges d’emprunt représentant 19 % à 26 % des revenus. En guise de comparaison, la charge de remboursement moyenne d’un emprunt hypothécaire pour un couple travaillant à temps plein et rémunéré au salaire moyen était inférieure à 20 % des revenus en 2021.
En outre, les jeunes acquéreurs peuvent également être confrontés à des difficultés pour se qualifier pour un prêt hypothécaire en raison des normes de solvabilité plus strictes qui peuvent accompagner une augmentation des taux d’intérêt. Les institutions financières peuvent resserrer leurs critères d’admissibilité, ce qui rend plus difficile pour les emprunteurs potentiels, en particulier les jeunes sans historique de crédit établi, de répondre à ces exigences plus strictes.
Troisième obstacle : la hausse du montant des fonds propres nécessaires à l’achat d’un logement
D’ailleurs, suite à des recommandations de la BNB, les banques prêtent de plus en plus rarement l’entièreté de la somme, ce qui amène l’acquéreur à devoir fournir de plus gros montants lors de l’achat en raison de la hausse du prix de l’immobilier.
Au-delà du fait qu’un manque de fond propre peut limiter l’accès au crédit, cela peut contribuer à perpétuer les écarts de richesse et à rendre l’accession à la propriété encore plus difficile pour ceux qui sont déjà économiquement défavorisés.
En conclusion
Pour les Jeunes MR, cette problématique représente un enjeu important dans les politiques à mener.
L’accession à la propriété permet aux jeunes d’acquérir un actif et de développer leur indépendance économique. Cela leur procure une stabilité à long terme et peut favoriser une meilleure gestion financière en les incitant à investir dans leur patrimoine.
Être propriétaire à l’âge de sa pension permet de réduire grandement les risques de précarité.
Aussi, donner aux jeunes la possibilité d’accéder à la propriété, même avec des ressources financières limitées, leur offre l’opportunité de construire leur richesse personnelle et d’améliorer leur statut socio-économique.
Par ailleurs, l’accession à la propriété peut promouvoir l’autonomie et la responsabilité individuelle en offrant aux jeunes la possibilité de devenir propriétaire de leur logement.
Au regard de ce qui a été détaillé ci-dessus, nous devons travailler, en tant que libéraux, à mettre sur pied des politiques qui offrent à chacune et chacun l’opportunité de devenir propriétaire quelle que soit sa situation de départ.
Pistes de solution
- Droits d’enregistrement à l’achat d’une habitation de 3%.
Acheter une maison en Région wallonne implique un droit d’enregistrement de 12,5%. Toutefois, pour une habitation modeste les droits d’enregistrement peuvent être réduits à 6% pour l’acquisition du premier logement, et en contractant un prêt hypothécaire social, le taux peut descendre à 5%.
En Région bruxelloise, le taux est de 12,5%, mais peut être réduit avec un abattement de 175 000€.
En Région flamande, le taux est de 3%.
Nous militons pour un abaissement des droits d’enregistrement à 3% en Belgique afin d’aider les jeunes à acquérir un logement abordable.
Source :
« La propriété est-elle à la portée de tous en Belgique ? », 2022, Warisse Ch, lien: https://www.nbb.be/fr/articles/la-propriete-est-elle-la-portee-de-tous-en-belgique
Document détaillé en format PDF : https://www.nbb.be/doc/ts/publications/economicreview/2017/revecoi2017_h4.pdf
